不動産
弁護士法人川越法律事務所では、賃貸不動産トラブル、立ち退き交渉、明け渡し請求、家賃滞納、敷金問題、建築トラブルといった不動産に関する問題を多く取り扱ってきました。
不動産をめぐるトラブルを円滑に解決できるよう、不動産問題に精通した弁護士が相談にあたりますので、ぜひご相談ください。
不動産Ｑ＆Ａ
賃貸不動産
アパートを貸しているのですが、入居者が何ヶ月も家賃を滞納しています。契約を解除したいのですが、どういった方法をとればよいでしょうか。
契約を解除するためには、賃借人に対して相当な期間内に賃料を支払うよう催告（督促）をした上で、期間内に賃料を支払わなかった場合に解除をすることができます。催告は、証拠化のためにも内容証明郵便にて行うのが一般的です。
アパートを貸しているのですが、入居者が契約に違反してペットを飼育していることがわかりました。契約書にはペット飼育禁止に違反した場合には解除することができると書いてありますので、契約を解除することはできますか。
特約違反として解除できる可能性があります。しかし、賃貸借契約を解除するためには、信頼関係が破壊されたと認められる必要があります。信頼関係が破壊されているかは、法律上明文の規定がなく、様々な事情を総合考慮して判断されます。ペットの飼育の場合には、ペットの種類や飼育方法、近隣の苦情の有無などの事情が考慮されますが、解除できるかは事案によって異なります。
アパートを貸しているのですが、住居用として貸したはずなのに、無断で事業所として利用し始めました。契約を解除することはできますか。
用法違反として解除できる可能性があります。賃借人は、契約で定められた用法に従って建物を使用する義務があります。住居用として貸した建物を事務所として使用することは、用法違反に該当します。しかし、賃貸借契約を解除するためには、信頼関係が破壊されたと認められる必要があります。具体的な事情によっては、用法違反だけでは信頼関係が破壊されたと認められず、解除できない場合があります。
アパートを貸しているのですが、契約を解除したつもりなのに、入居者が出て行ってくれずに一方的に家賃を振り込んできます。どうしたらよいでしょうか。
内容証明郵便で建物の明渡しを求めると同時に、振り込まれた賃料につき明渡しまでの損害金として受領するという留保付きの意思表示をすべきです。解除が有効に成立している場合、賃借人は建物の不法占有者となるため、明け渡さない場合には裁判によって明渡しの強制執行をすることになります。また、解除後に賃料を受領することは、解除の効力を否定する行為と判断される危険性があるため、留保付受領の意思を明確にすべきです。
アパートを貸しているのですが、入居者が家賃を滞納したままお亡くなりになりました。滞納していた家賃をその息子さんに請求することはできますか。その息子さんが相続放棄手続をした場合はどうですか。
滞納していた家賃は、被相続人である入居者の債務として相続の対象となるので、相続人である息子さんに対して請求することができます。ただし、相続人が複数いる場合には、相続人の法定相続分に応じて当然に分割されますので、息子さんに全額請求できるかは事案によります。息子さんが相続放棄をした場合、息子さんは相続人でなかったものと扱われるため、息子さんに請求することはできません。
アパートを貸しているのですが、入居者が家賃を滞納したまま行方不明になりました。連帯保証人に滞納家賃を請求したいのですが、どうすればよいでしょうか。
内容証明郵便で連帯保証人に請求の通知を出すべきです。法律上、連帯保証人は賃借人と同じ賃料支払い義務があります。そのため、滞納した期間や額に関係なくいつでも連帯保証人に対して請求することは可能です。しかし、滞納している事実を放置して、数年経過後に突然連帯保証人に請求した場合などには、保証人の責任の範囲が限定される可能性が出てくるため、できるだけ早急に請求すべきです。
アパートを貸しているのですが、入居者が家賃を滞納したまま行方不明になりました。駐車場には車検が切れた自動車が放置されたままです。どうすればよいでしょうか。
不動産の明渡しの裁判を提起し、判決を得たうえで、強制執行により撤去してもらうべきです。たとえ入居者が行方不明となっても、自動車の所有権は入居者にあるため、勝手に撤去することは他人の財物を侵害することになります。そのため、賃貸借契約の解除に基づく土地明渡請求訴訟を提起して判決文を取得し、執行官による強制執行により適法に撤去することが必要となります。
アパートを借りているのですが、大家さんから次回更新の際に家賃を値上げすると言われています。どうしたらよいでしょうか。
賃料の額は、当事者間の合意により定めるのが原則ですので、賃借人が増額に合意しなければ効力は発生しません。しかし、借地借家法上、賃料が税金や経済的事情の変動、近隣の相場などを考慮して不相当の場合には、当事者は賃料の増減の請求をすることができます。当事者の協議が整わない場合には、調停によって適正な賃料価格の決定がなされます。
アパートを借りているのですが、大家さんから一方的に家賃を値上げしたと言われました。大家さんとの話し合いがまとまるまで家賃の支払いを保留しようと思うのですが問題ないでしょうか。
契約を解除される危険性があります。賃料の額は、原則として当事者の合意によって定められるので、一方当事者の意思表示だけでは変更できません。ですので、賃貸人が一方的に賃料の額を変更することはできません。しかし、話し合いがまとまるまで賃料の支払いを留保した場合、賃貸人から賃料滞納による契約解除がなされる危険性があります。その場合には、額の合意がされるまでは、賃料相当額を供託することによって支払義務を履行したことになり、賃料滞納による契約解除を回避できます。
立ち退き
アパートを借りているのですが、大家さんからアパートの建て替えをするので出て行ってくれと言われています。どうしたらよいでしょうか。
建物が老朽化して倒壊のおそれがある等の建て替えをする高度の必要性がない限り、原則として立退く義務はありません。契約の期間内であれば、債務不履行がない限り一方的な解除はできません。仮に、建て替えた後のアパートに再入居するのであれば、賃貸借契約の合意解除及び新アパートに対する賃貸借契約の予約に関する契約書又は公正証書の作成をするべきです。
アパートを借りているのですが、大家さんが亡くなり、その息子さんから相続税を支払うためにアパートを売却するので、出て行ってくれと言われています。どうしたらよいでしょうか。
立退きの合意をしない限り、立退く義務はありません。賃貸人を相続した場合には、従前の契約関係を相続することになるので、生前の大家さんとの賃貸借契約の効力が息子と入居者間で存続します。ですので、債務不履行などの解除事由がない限り、一方的に契約を解除して立退きをさせる権利は息子さんにはありません。仮に立退きに合意する場合には、立退料の額、支払日、支払方法、退去日などを合意し、その旨を公正証書で作成しておくといいでしょう。
アパートを借りているのですが、大家さんから立ち退きを求められており、立退料が提示されています。立退料の金額は法律で決まっているものなのですか。
法律で定まっていません。立退料の支払いは、賃貸借契約の更新拒絶、解約申入れ等の正当事由の判断要素として考慮されます。立退料には引っ越し費用や立退きにより生じる損害の補償などが考慮されます。賃借人が立退きに応じない場合には、賃貸人から調停・裁判を提起されることになり、裁判所が適正な立退料の額を判断します。
アパートを借りているのですが、大家さんから、次回の契約は更新しないから、それまでに出て行ってくれと言われています。どうしたらよいでしょうか。
賃貸借契約の更新拒絶をするためには、期間満了の１年前から6ヶ月前までに相手方に通知しなければなりません。ですので、賃貸人から口頭で更新拒絶を受けた日が、有効な通知期間内なのか、書面での通知が存在しないか確認します。また、有効な通知であったとしても、更新拒絶には正当事由が必要となります。正当事由の有無は、具体的な事情により異なります。
アパートを借りているのですが、大家さんと更新条件で話し合いがまとまらず、更新時期に賃貸借契約書の取り交わしをすることができませんでした。更新ができなかった以上、不法占有だから出て行けと言われています。どうしたらよいでしょうか。
退去する必要はありません。更新条件を変更しなければ更新されずに契約が終了したといえるためには、法律に規定された通知の期間や、更新拒絶の正当事由が必要となります。この要件を満たしていない場合には、賃貸借契約は従前の条件で更新したとみなされます。したがって、本件においても契約が更新されているみなされるため、不法占有に該当せず、退去する必要はありません。
修繕その他
アパートを借りているのですが、家賃を数ヶ月滞納していたところ弁護士から通知書が届きました。どうすればよいでしょうか。
賃料を支払うべきです。支払方法につき、滞納額及び遅延損害金ついて一括での支払いが困難である場合には、分割での支払いにするなど交渉の余地はあります。また、賃料の滞納があったとしても、信頼関係の破壊が認められなければ直ちに解除されることはありません。
アパートを夫婦で借りているのですが、いくら言っても大家さんが雨漏りを直してくれません。自分で直接業者に依頼して直してもらった場合、費用を大家さんに請求することはできますか。
請求することができます。賃貸人は、賃借人に対し契約目的にあった使用収益をさせる義務があり、使用収益に必要な修繕義務は賃貸人にあります。賃借人が、賃貸人の負担すべき必要費を支出した場合には、賃貸人に対して直ちに支出した額を請求することができます。アパートの雨漏り修繕は、使用収益における必要費に該当するため、その費用は大家さんに請求することができます。
アパートを退去したのですがクリーニング代などが引かれて敷金がまったく戻りませんでした。納得ができないのですがどうすればよいですか。
敷金から差し引かれた費用の内訳の開示を求めるべきです。敷金は、退去時において賃料の未払額、損害賠償、原状回復費用等を差し引いた額が残っている場合には、賃貸人は賃借人にその額を返還する義務があります。敷金から差し引かれた内訳につき、充当対象となるのか、額として相当なのかを明確にし、返還すべき敷金が存在しないのかを把握するため、敷金から差し引かれた費用の内訳を把握するため、明細書などの開示を請求すべきです。
相続した一軒家（空き家）を売却してしまうか賃貸に出すか、相続人である３人兄弟で意見が分かれています。売却をしたり賃貸に出すことはできますか。
他の相続人の合意を得ないで売却や賃貸に出すことはできません。相続人が３人兄弟の場合、相続した建物の持分は各相続人３分の１ずつになります。その場合、建物を売却することは、共有物の変更として他の持分権者の同意を得なければなりません。また、建物を賃貸することは、共有物の管理として持分の価格に従い過半数の合意が必要となります。本件のように、3分の１の持分だけでは、共有物の変更及び管理はできないため、単独で売却や賃貸をすることはできません。その場合には、共有物の分割をすることにより、解決できる可能性があります。
地主です。近隣の相場が上がっているので地代を上げてもらいたいのですが、どうすればよいでしょうか。
賃料の額は、当事者間の合意により定めるのが原則ですので、賃借人が増額に合意しなければ効力は発生しません。しかし、借地借家法上、賃料が税金や経済的事情の変動、近隣の相場などを考慮して不相当の場合には、当事者は賃料の増減の請求をすることができます。当事者の協議が整わない場合には、裁判所の調停手続を利用するのも一つの手です。
マンション管理
マンションの管理費を滞納している入居者がいるのですが、マンション管理組合としてはどういった対応をとることができますか。
滞納管理費を回収する方法としては、支払督促や訴訟提起が考えられます。また、マンションの管理組合は、区分所有法により区分所有者の区分所有権の上に先取特権を有しているので、組合員の賃料債権について物上代位をして差押えすることができます。また、区分所有法は、使用禁止請求や賃貸借契約の解除、競売請求が規定されていますが、要件が厳格なため、これらの請求をするためには相応の事情が必要になります。
マンションに暴力団関係者が入居していることがわかりました。マンション管理組合としてはどういった対応をとることができますか。
契約書に暴力団排除条項があれば、当該条項違反に基づく解除をして、建物の明渡し請求をします。また、暴力団排除条項がない場合には、賃料・管理費の不払い、危険行為条項違反、信頼関係の破壊を理由とした解除が考えられます。暴力団の事務所として使用されていた場合には、賃借権の無断譲渡・転貸、用法違反を理由とした解除が考えられます。解除後に明渡し請求に応じない場合には、訴訟を提起して判決を得たうえで、明渡しの強制執行をすることになります。
契約不適合責任
戸建ての中古住宅を購入しましたが、シロアリ被害に遭いました。どうしたらよいでしょうか。
瑕疵に該当するとして、売主に対して契約不適合責任に基づく契約の解除や損害賠償を請求することが考えられます。また、錯誤による契約の無効の主張も考えられます。さらに、売主がシロアリ被害について認識していた場合には、消費者契約法に基づく契約の取消しや説明義務違反として不法行為に基づく損害賠償請求をすることも考えられます。
中古マンションを購入しましたが、実は前の入居者が部屋で自死したことがわかりました。契約を解除することはできますか。
解除できる可能性があります。以前の入居者が自殺していることは、居住用不動産として購入したのであれば、心理的な瑕疵に該当し、契約の目的を達成できないと考えられるため、売主に対して契約不適合責任に基づく解除をすることができます。その他には、錯誤による契約の無効主張、消費者契約法に基づく契約の取消しができる可能性があります。
事業用に土地を購入したところ、その土地に土壌汚染が判明しました。誰に対してどのような請求をすることができますか。
土壌汚染は契約不適合に該当するので、売主に対して損害賠償請求をすることができます。また、土壌汚染により契約の目的が達成できない場合には、売主に対して契約の解除もすることができます。さらに、土壌汚染の原因が第三者の場合には、不法行為に基づく損害賠償請求をすることができます。
注文住宅で戸建てを建てたのですが、契約図面と異なる施工部分があります。建築基準法には適合するのですが、その場合も瑕疵と言えるのでしょうか。
瑕疵に該当する可能性があります。建築基準法のような法令に違反していないような場合であっても、契約図面で定めた仕様は契約内容となるため、実際の施行内容との不一致は瑕疵と評価される可能性があります。瑕疵に該当するかは、当該部分につき当事者がどの程度重要と認識していたか、不一致が重大なものといえるかによって異なります。一度弁護士に相談することをお勧めします。
契約不適合責任の免除特約とは何ですか。どういった場合に無効になりますか。
売買契約の目的物に隠れた瑕疵があるときには、民法上の契約不適合責任により売主に対する損害賠償請求や契約の解除の可能性があります。しかし、このような規定は任意規定であるため、契約において契約不適合責任を負わないとする免除特約が締結されることがあり、このような特約も有効とされています。しかし、売主が業者かつ買主が業者でない場合には、民法に定める責任よりも不利な内容の特約については宅建業法違反として無効となります。また、消費者契約法上、消費者に不利益な内容の条項は無効となるため、全面的に瑕疵に基づく損害賠償を免除するような内容については無効となります。
その他不動産
長年にわたって土地を使用してきたのですが、隣地の所有者からその土地の一部はうちの所有地だと言われました。どういった場合、土地の時効取得を主張することができますか。
土地を自分のものにする意思で占有を開始した後、２０年間占有した場合の長期取得時効と１０年間占有した場合の短期取得時効が定められています。占有開始時点において、当該土地が他人の土地であることを認識していた場合には２０年間の占有が必要となり、占有開始時点において他人の土地であることにつき認識せず、かつ、認識しなかったことにつき過失がなければ１０年間の占有で時効取得することができます。また、時効が完成した場合には、時効の援用をしなければ効力が発生しません。
住宅ローンを滞納しています。競売や任意売却という単語を聞いたことがあるのですが、それぞれどのようなものでしょうか。
競売とは、債権者の申立により、裁判所の手続によって強制的に売却される手続です。任意売却とは、多くは不動産業者に依頼して不動産を売却することです。任意売却は、価格や売却時期を任意で決めることができるため、市場価格での売却も可能ですが、競売は強制的な手続であり、落札価格が市場価格よりも安くなる傾向にあります。
道路拡張計画のために店舗経営してきた土地を立ち退かなければなりません。しかし用地買収のために行政から提示された補償金額に納得ができません。弁護士に用地買収交渉を依頼することはできますか。
用地買収交渉を依頼することは可能です。土地収用における補償金額は、土地の価格、残地補償、建物移転料、営業補償など様々な事情を考慮して判断されます。補償金の価格が適正か否かは、専門家によるチェックが有益であるといえます。
